Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Cata

¿Qué propone la nueva Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral?

La iniciativa crea una infraestructura nacional de información inmobiliaria, coordinada entre Federación, estados y municipios, con los siguientes elementos centrales:

• Clave Única Catastral: un identificador único e irrepetible para cada inmueble del país, que permanece vinculado a él aunque cambie de dueño.
• Cédula Única Catastral y Registral: un expediente que conecta la información física del predio (catastro) con su situación jurídica (Registro Público de la Propiedad).
• Plataforma Nacional Catastral y Plataforma Nacional de Registros Públicos de la Propiedad: sistemas digitales interoperables que permitirán realizar trámites, consultar cartografía y pagar el impuesto predial en línea.
• Entrada en operación de estos instrumentos: a más tardar el 1 de enero de 2027, según los transitorios de la iniciativa.

En resumen: por primera vez, México tendría un padrón inmobiliario homologado y con valores catastrales actualizables de forma uniforme en todo el territorio nacional.

¿Por qué esto le interesa a usted como propietario o empresario?

• Actualización de valores catastrales: en la mayoría de los municipios, el valor catastral de los inmuebles está muy por debajo de su valor comercial real. La homologación nacional tiende, con el tiempo, a acercar ambos valores, lo que puede impactar el pago del impuesto predial y las bases de referencia usadas en otros trámites fiscales.
• Mayor trazabilidad de su patrimonio inmobiliario: la vinculación entre catastro y registro facilita detectar inconsistencias entre lo declarado y lo registrado, por lo que es un buen momento para revisar que la documentación de sus propiedades esté en regla.
• Contexto más amplio: esta modernización catastral coincide en el tiempo con un debate público, aún no resuelto, sobre la posible creación de un impuesto a las herencias, legados y grandes patrimonios en México (ver siguiente sección).

El debate sobre impuestos a herencias, legados y patrimonio (contexto 2025-2026)

Es importante que usted esté informado de este debate, que ha cobrado fuerza en los últimos meses:

• Hoy en día, heredar en México NO genera ningún impuesto: la Ley del Impuesto Sobre la Renta exenta expresamente los ingresos por herencia o legado, sin importar el monto.
• En 2025 y 2026 se han presentado dos iniciativas legislativas (una en el Congreso de la Ciudad de México y otra en el Senado de la República) que proponen gravar herencias superiores a $10 y $14 millones de pesos, respectivamente, con tasas progresivas de entre 10% y 18-30% sobre el excedente.
• La iniciativa más reciente del Senado (abril de 2026) va más allá de las herencias: contempla también un impuesto anual al patrimonio neto superior a $100 millones de pesos y un impuesto a la salida ("exit tax") para quienes cambien su residencia fiscal al extranjero.
• En julio de 2026, una ministra de la Suprema Corte de Justicia de la Nación se pronunció públicamente a favor de gravar herencias y legados, reabriendo el debate mediático, aunque aclaró que la decisión corresponde al Congreso.
• La Presidenta de la República ha señalado públicamente que no impulsa esta propuesta. Ninguna de las dos iniciativas ha sido dictaminada ni tiene fecha de votación.

Conclusión de esta sección: no existe, por ahora, un impuesto a las herencias en México ni una iniciativa con viabilidad inmediata de aprobación. Sin embargo, es la cuarta ocasión en una década en que el tema se presenta ante el Congreso, por lo que consideramos prudente no dejar la planeación patrimonial "para después".

Recomendaciones

• Mantenga actualizado su testamento y revise que refleje su patrimonio actual.
• Verifique que la titularidad de sus inmuebles y empresas esté correctamente documentada y acorde con los registros públicos.
• La estrategia más efectiva hoy es adelantar la transmisión de su patrimonio antes de cualquier modificación fiscal, utilizando las figuras que actualmente lo permiten (donación o fideicomiso), mientras las herencias y legados siguen exentos de ISR.
• Considere solicitar, con apoyo de nuestra firma, una revisión de avalúos y valores catastrales de sus propiedades antes de que concluya el proceso de homologación nacional (previsto para 2027).
• Si su patrimonio familiar o empresarial es significativo, agende con nosotros una sesión de planeación patrimonial y sucesoria preventiva para evaluar cuál de estas figuras conviene más a su caso.

En Kreston BSG damos seguimiento puntual a estas iniciativas legislativas y sus implicaciones fiscales. Quedamos a su disposición para resolver dudas específicas sobre su situación patrimonial y acompañarle en cualquier estrategia de planeación que considere pertinente. 

Cordialmente,

Juan Carlos Esqueda Hampl - Socio Fiscal de Kreston BSG La Paz

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